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楼市调控政策新规影响意义深远
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来源:
风险办管理办公室
时间:
2017-11-29
浏览:
353

近日,国土资源部、住房城乡建设部印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,此次的方案将在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等地率先开展试点,该政策是对我国现阶段土地制度的一次创新,突破了现行法律规定“非农建设必须使用国有土地”的限制,此次方案的试点虽然是针对租赁住房建设,其政策效应短期对商品房市场影响不大,如政策全面推开远期会改变商品房市场供需平衡进而对商品房市场产生重要影响。

由于经济持续繁荣,我国的城市化进程加速,在十几年的时间里,数以亿计的人口迁入城市定居,我国城市的房地产价格开始普遍上升,并在后期出现巨大分化。从国家统计发布的房价指数来看,自2010年开始我国70城市房价指数开始缓慢上升,在2012年底开始突然上升,之后至2014年底增速趋于平稳,但2015年又开始急速上升。出现这种情况的原因是2014年开始土地供应政策出现转向,国土部要求东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主,今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应,除生活用地外,原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。这种计划配置城市建设用地的做法,是导致一二线城市房价泡沫、三四线库存泡沫的原因。而究其根本原因是土地制度的城乡双轨制,以及对土地市场的垄断导致的房地产市场供需不平衡。

我国建设用地主要集中在城市,一般情况下农村集体用地需要征收后才能转为建设用地。农村集体作为农村土地的所有者无权设置建设用地使用权,农村土地只有在被征收为国有土地后才能用于非农建设。城市房地产管理法实际上是国有建设用地管理法,《物权法》所谓的建设用地使用权也仅指国有建设用地使用权,这种使用权具有用益物权的一般属性,并且可以转让、互换、出资、赠与或者抵押,而《物权法》所谓的宅基地使用权不同于“住宅建设用地使用权”,后者作为国有建设用地的一个亚种拥有前述用益物权的一切权能,而前者作为农村集体所有的宅基地使用权,其使用权人只对集体所有的土地享有占有和使用的权利,没有收益权,更不可以转让、互换、出资、赠与或者抵押。

据统计,目前我国农村存量集体建设用地近19万平方公里,其中70%以上是宅基地,真正属于经营性建设用地即乡镇和村办企业用地所占比例很小约占10%。如果把农村集体经营性建设用地仅限于原有的乡镇和村办企业用地,农村集体建设用地所占比重和发挥的作用微不足道。最近,中央已批准把土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地入市改革扩大到现有33个试点地区, 但宅基地制度改革仍维持在原15个试点地区。盘活农村集体建设用地,以其中闲置或低效配置的土地入市,可以使城市建设用地增加,可以满足相当时期内我国工业化和城市化对建设用地的需求,不仅如此,合理的土地制度安排和健康的城镇化进程,本质上会减少耕地的占用。因此,存量集体建设用地试点建设公租房,意味着大批低成本土地入市,对抑制高房价将产生巨大作用,是真正意义上的楼市调控大招,彰显了中央建立租售并举住房体系的决心,是土地制度的重大变革,照此逻辑推演,未来土地入市是否要经过政府征地环节都有可能发生变化。

 
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